這篇文章跟大家講兩個話題。第一個話題是澳洲儲備銀行對澳洲各大城市未來一年房價走勢的預測。有一個新的調查報告剛出來，我馬上給大家說一下基本的數據。第二個話題是，我想分析一下，為什麼澳洲的基準利率在短時間內不會容易上調，背後的原因是什麼，我會給大家分享我的理解。
這個週二，澳洲聯邦儲備銀行 RBA, 發布了一個調查報告。這個調查詢問了40為專家和經濟學家的意見後，得到的結論是，在接下來的12個月，也就是1年中，澳洲的房價會繼續保持上漲，其中，專家們認為，房價漲幅最大的城市是墨爾本，在未來一年房價漲幅將達到9%，房子均價將達到$817,114；注意，這個價格是所有房子，包括別墅和公寓的一個均價。事實上，墨爾本別墅，也就是house的均價，在去年統計的時候，已經達到了97萬，正在逼近100萬。除了墨爾本，專家們預測，悉尼、布里斯班、珀斯的房價，在未來一年內，也會有8%的上漲。
這個預測，很好地印證了我之前反復強調的一個事情，那就是從去年11月開始，接下去連續幾年，澳洲的房價都會在主體上，呈現一個上漲的趨勢。這是由很多原因綜合作用形成的一個大趨勢。
我們已經知道，澳洲的房產在2020-2021財年，漲幅達到了驚人的18.8%。很多人看到這樣的漲幅，都在擔心接下來房價會立刻回調。甚至有的人認為，房價可能會下跌回到疫情爆發前的水平，因此拿著錢不懂，坐等房價下跌。關於這一點，我也多次提醒大家了，千萬不要去做這樣的預期，它發生的概率非常的低。如果你想要投資，應該現在就行動。等待只會讓你錯過一個紅利期。
我再次恭喜在疫情期間已經買了房子的朋友，在疫情漸漸平息後，你們的收穫一定會很不錯的。
下面我們來探討一下澳洲貸款利率的問題。
澳洲儲備銀行 RBA從2019年3月份開始，就持續調低基準利率。從去年7月份開始，為了應對新冠疫情帶來的經濟壓力，降準的力度進一步加強，到了11月份，乾脆將基準利率降低到了0.1%的歷史新低水平。此後，該基準利率一直維持至今。
在過去的差不多10個月的時間裡，很多投資者比較關心的一個問題就是，這個0.1的基準利率會不會只是曇花一現，然後馬上就會漲回去。因為有這樣的擔心，很多人遲遲不敢購房。我個人認為，這樣的擔心是非常沒有必要的。接下來，我給大家說兩個理由。
理由一
一個國家的中央銀行對貨幣供應和利率的管理，都是有自己的既定的方法的。澳洲儲備銀行調整基準利率訂住的主要宏觀變量是失業率，通貨膨脹率，以及經濟增長率。儲備銀行會關心一下房地產市場的借貸是否可能出現次貸風險，但房價本身並不是RBA需要調控的目標。所以對於RBA來說，在通貨膨脹有沒有出現嚴重惡化的條件下，如果失業率沒有非常穩定地降到一個目標水平之下，經濟增長率不能強勁地穩定在一個目標水平之上，那麼他們就不會覺得有很大的必要來改變基準利率。
澳洲近期的表現是，失業率低於5%，而經濟增長在過去一年也達到了近10%。但關鍵的問題是，這兩個指標目前並不穩定，還存在很大的變數。例如，儘管去年一年澳洲的經濟增長率接近了 10%，但是過去一個季度的增長率，則只有0.7%。而且因為Delta病毒的傳播，經濟學家們預計今年第三季度的GDP會出現負增長，而失業率也有可能上升。所以，當前的情況就是，如果缺乏寬鬆貨幣政策的支持，澳洲的失業率和經濟增長很容易發生惡化。再加上通貨膨脹並未出現任何超出可控範圍的變化，所以，聯邦儲備銀行保持基準利率不變，是很正常的。
正是基於這樣的理由，在9月7日舉行的最近一次貨幣政策會議中，RBA決定繼續保持0.1%基準利率不變，並且在2022年2月份之前，繼續保持每週40億澳元的量化寬鬆不變。
我把上面的道理再重複一下，按照RBA的決策機制，在通貨膨脹不出現大的惡化的情況下，只有當RBA 認為失業率和經濟增長都能夠穩定在一個比較好的水平的時候，利率才會發生大的變化。而這一天，應該沒有那麼快到來。所以0.1%的基準利率短期內是不會變的。
理由二
我認為利率在短期內不會上調的第二個理由是，從政策操作的角度來講，低利率不僅大大降低了現有經濟中的利息成本，包括所有本來就持有房產的人的利息成本，同時，它還鼓勵了很多新的投資在低利率期進入了經濟，包括很多人在低利率期投資和購買了房產。
這些投資行為，包括房產的購買，本身就是人們基於這個低利率的條件而做出的決策，他們在短時間內並沒有能夠形成對抗高利息成本的能力。如果RBA朝令夕改，剛把利率降下來，又立刻提高把利率大幅度提高，那麼很多人，包括大量的投資行為和房地產，都會被套牢，讓他們的投資出現損失或風險。這在民主國家，是很難被接受的，會引起公眾的巨大不滿。
RBA自然是知道這個道理的，他們知道目前整個澳洲經濟都很依賴低利率的刺激，也知道整個經濟正處在一個對利率高度敏感的時期。所以在這個時期，他們不會對利率輕舉妄動的。他們一定會等到大多數人有能力應付高利率的資金成本之後，才會慢慢地把利率升回去。
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